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近日，有机构公布的数据显示，5月全国20个重点城市土地出让金237亿元，创2009年3月来新低，前5月累计为1892.6亿元，缩水1141亿元；而中原集团监测的数据也显示，13个城市5月居住用地总成交面积82公顷，较前4月平均成交量大幅缩减近7成，其中北京5月土地收益仅为0.7亿元，环同比分别大降98%和98.2%。 当前各地土地财政收入锐减，究竟是类似2008~2009年的波动性中止，还是土地财政拐点来临？坦白说，拐点论更为贴切，而且目前的拐点可权作为2008年房地产市场走势的承续，因为拐点事实上形成于2008年，2009年土地财政的反弹是政策噪音对市场的扭曲性干扰。 当前全国土地市场趋冷，首先源自近年来土地城市化率拔苗助长式急速扩展。土地市场真正启动于1994年分税制后，即分税制削弱了地方财力，但1998年的房改赋予了地方土地收益权。然而，这迅速使各地患上了土地依赖症，导致在短短15年时间内，各地就急速地上演了一场以时间换取空间的寅吃卯粮土地饕餮大餐；加之巨额财金刺激导致各地肩负巨额负债，地方财政再临考验，致使94~98年的中央地方税制博弈格局再显。 数据显示，中国城镇化率已由1979年的17.9%提升至2011年底的51.27%，而中国城镇化率发展最快的当属1998年房改后，如2009年末的城市化率为44.9%，而仅两年后的2011年城市化率就达到51.27%，上升了6.37个百分点；而2011年底城镇户籍人口仅为33%，建成区面积却在过去十年内翻了一番。 不过，随着城镇化扩容，城乡用地产生了明显的挤占效应。如基于当前土地的城乡二元体制，城镇化对农地挤占，在农地补偿标准过低下，蜕变成了新的城乡剪刀差，导致农村的土地和金融等要素资源大量流失，加剧了农业弱势，并使农产品面临突出的供给冲击，致使近年来通胀千篇一律地表现为农产品价格上涨。 鉴于此，随着城乡土地使用矛盾突出，占用农地的城市化空间严重受阻，同地同价同权政策被社会广为接受，以及旧城改造成本高企等，今后地方政府很难独享土地级差地租收益，甚至会出现土地出让收益与土地开发成本倒挂之风险。 当前各地将相继进入城市化负债消化期，地价走弱不可避免。土地级差地租收益源自非农生产率与农业生产率之差，即土地用途改变后，单位土地多带来的产出值差异。当前地价下降本质上是单位土地在改变用途前后的劳动生产率已下降，导致级差地租效应回落。其一，当前经济超预期回落，产能过剩和需求不足同时存在，基于贸易和FDI的国际技术外溢也下降，导致非农劳动生产率处于边际效用递减状态，致使非农用地无法支撑高地租。 其二，近年来各地级差地租的飙升更多源自宽松货币下的资产泡沫效应，而非农业与非农产业的生产效率比价效应，这使得当前地价与房价一样都面临较大的资产泡沫风险，即过去的高地价和房价是对未来若干年经济增长的透支。而要维持地价和房价高位运行的条件目前已不具备，因为人口老龄化下中国真实储蓄率将呈回落态势，这意味着要维持地价和房价稳定，只能通过通胀压缩最终消费以变相积累储蓄资源，而这将导致通胀恶化，加剧社会矛盾。 由此可见，当前土地财政拐点已现，历经18年的分税制改革将再度回归原点，如目前营改增和地方自主债试点等，预示着中央地方分税制博弈重新胎动。而财权事权相统一的分税制，以及政府职能与市场边界的重新定位，将是中国走出地方财政困境和走出房市泡沫恐慌的必然之途。否则，伴随着外需市场回落，央行将难以通过外汇占款和外汇储备释放流动性，支撑资产价格泡沫化。 | 
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发表于 2012-6-3 09:37
